Aperçu des centres de négociation. Entreprise ou établissement, bien choisir son périmètre de négociation


Entreprise ou établissement, bien choisir son périmètre de négociation

Commentaire Description des locaux L'établissement d'un état des lieux d'entrée et de sortie, contradictoire et amiable, ou bien par huissier s'impose loi Pinel. Cet état des lieux doit décrire les surfaces, les dépendances, les locaux accessoires, les modalités d'accès, les conditions d'utilisation des parties communes, etc.

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Bien étudier l'état prévisionnel des travaux fourni à la signature du bail par le bailleur. Veiller à ce qu'il n'y ait pas de grosses réparations à faire si les locaux sont dits "pris en l'état" : dans ce aperçu des centres de négociation, en principe, le locataire ne peut pas imposer au bailleur d'effectuer les grosses réparations à sa charge.

Destination des lieux Négociable Préciser toutes les activités autorisées et les activités interdites, pour éviter tout litige ultérieur.

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Essayer de négocier une clause "tous commerces" afin d'éviter une procédure de déspécialisation en cas de changement ultérieur d'activité. Fixation du loyer et des charges Contenu du contrat Fixation du loyer initial Négociable Le locataire doit se renseigner sur les prix du marché afin d'éviter de payer un loyer surévalué.

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Pas-de-porte somme demandée par le propriétaire pour compenser le droit au renouvellement du bail Négociable Indiquer la nature du pas-de-porte : s'il s'agit d'un supplément de loyer et non d'une indemnité forfaitaire compensatrice, son montant sera déductible fiscalement mais il sera intégré dans le calcul du loyer du bail renouvelé. Dépôt de garantie Négociable Préciser son montant, la date de son encaissement A noter : il n'y a pas de montant maximum autorisé, mais si le montant dépasse deux termes de loyers soit 2 mois, soit 2 trimestresl'excédent porte intérêt au profit du locataire.

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Echéance du loyer Préciser la date de paiement du loyer. Répartition des charges Pour les baux signés ou renouvelés après le 5 novembre : La répartition des charges n'est plus négociable pour les contrats à venir, depuis l'application de la loi Pinel.

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A noter : un inventaire précis listant les charges est obligatoirement annexé au contrat. Pour les baux signés ou renouvelés avant le 5 novembre : La répartition des charges est libre. Le contrat de bail fait loi entre les parties. Meilleurs traders doptions précise leur nature, leur montant réel ou forfaitaire et leur répartition entre locataire et bailleur.

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Le montant réel évite les régularisations litigieuses. La loi Pinel prévoit que le preneur et le bailleur ne peuvent plus choisir la date d'entrée en vigueur de la révision du loyer ; celle-ci prend effet à compter du jour de la demande de révision du loyer. Aucune clause ne peut interdire la révision triennale, mais il est pourtant admis de prévoir un loyer fixé forfaitairement et de manière irrévocable pendant toute la durée du bail donc sans révision.

Clause d'échelle mobile Négociable Le montant du loyer change alors à chaque fois que l'indice de référence déterminé par les parties varie, et non plus tous les 3 ans. L'indice choisi doit être en rapport avec les activités de l'une des parties. Prévoir dans le contrat que la variation n'est prise en compte que sur notification de l'une des parties à l'autre.

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Plafonnement du loyer La majoration ne doit pas excéder la variation de l'ILC, de l'ILAT ou de l'indice trimestriel du coût de la construction,intervenue depuis la dernière fixation de loyer.

Négociable A noter : le montant du loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative article L du code de commerce. La Cour de Cassation a reconnu, dans un arrêt du 5 novembrele droit au locataire qui accepte le renouvellement de son bail commercial, d'obtenir la fixation de son loyer à un niveau inférieur au loyer indexé, dans le cas où celui-ci ne correspond plus à la valeur locative.

Cela signifie qu'une baisse du loyer est négociable.

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Obligations des aperçu des centres de négociation au contrat Contenu du contrat Clause de non-concurrence Négociable Elle interdit au bailleur d'exercer lui-même, directement ou non, une activité concurrente de celle de son locataire. Clause d'exclusivité Négociable Elle interdit au bailleur de louer dans le même immeuble un autre local pour l'exercice d'activités similaires.

Répartition des travaux Pour les baux signés ou renouvelés après le 1er septembre : La loi Pinel fixe cette répartition des travaux : le bailleur doit assumer la charge des grosses réparations touchant au bâti et des travaux de mise aux normes relevant des grosses réparations ou liés à la vétusté des locaux.

Son locataire prend en charge les travaux d'entretien courant du local. Pour les baux signés ou renouvelés avant le 1er septembre : Si rien n'est prévu par le contrat, la loi prévoit que les gros travaux sont à la charge du bailleur et les travaux d'entretien courant à la charge du locataire, mais faire la différence entre les 2 catégories de travaux est parfois difficile.

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La clause du type "clos et couverts" se rencontre fréquemment : elle met à la charge du bailleur des travaux tels que le toit, les gouttières, les fenêtres, les volets et la climatisation. Mais il arrive que le bailleur ait mis la totalité des travaux à la charge de son locataire.

Travaux exécutés par le locataire Négociable Si le locataire prévoit de réaliser un certain nombre de travaux à ses frais, il est préférable de prévoir une clause en en précisant les modalités : information ou autorisation du bailleur, restitution dans l'état d'origine, etc.

Garanties des vices cachés Négociable Cette clause permet toutes les stratégies doptions binaires locataire d'être garanti contre les vices cachés pouvant affecter le local qui en empêchent l'usage, ou une jouissance paisible. Il est possible de négocier une clause prévoyant une déspécialisation restreinte pour d'autres activités particulières.

La déspécialisation restreinte est un motif d'augmentation du loyer à la révision triennale suivante.

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Si le bailleur refuse la transformation totale sans motif grave et légitime ex. Elle entraîne une augmentation de loyer immédiate et un déplafonnement en fin de bail. Renouvellement Commentaire Forme du congé Le congé doit être donné au moins 6 mois avant l'échéance du contrat par huissier et en respectant l'inscription d'une mention spéciale. Cette forme n'est plus la seule possible.

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La loi Pinel autorise le congé par lettre recommandée avec accusé-réception. La date du congé est alors celle de la première présentation de cette lettre. Le congé peut également être donné à tout moment après la date d'expiration du bail dans les mêmes formes. Droit au renouvellement Renouvellement de droit pour le propriétaire du fonds effectivement exploité dans les lieux pendant les 3 ans précédant la demande. Les parties ne peuvent aperçu des centres de négociation y déroger.